Procedury planistyczne i ZPI
Kwalifikacje projektanta ZPI i wpływ założeń architektonicznych na rentowność inwestycji
W klasycznym planie miejscowym (MPZP) gmina tworzy ogólne ramy przestrzenne dla całych obszarów. W procedurze Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego sytuacja wygląda inaczej: powstaje prawo miejscowe opracowywane pod jeden, konkretny projekt, taki jak hala magazynowa, zakład produkcyjny, park handlowy czy osiedle mieszkaniowe. Błędy w parametrach, geometrii lub bilansach popełnione na etapie planistycznym mogą po uchwaleniu planu uniemożliwić realizację zamierzenia budowlanego w zakładanym kształcie.
Autor: mgr inż. arch. Alicja Sapeńko-El Joundi · Architekt z uprawnieniami do projektowania w specjalności architektonicznej bez ograniczeń
Architekt z uprawnieniami do projektowania w specjalności architektonicznej bez ograniczeń (nr upr. LOIA/29/2009GW), ekspert w zakresie procedur Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI), optymalizacji chłonności terenu oraz negocjacji umów urbanistycznych.
Publikacja: · Aktualizacja:
Spis treści
1. Wymogi formalne wobec autora projektu ZPI (art. 5 u.p.z.p.)
Zgodnie z art. 37ea ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) ZPI jest szczególną formą planu miejscowego. Oznacza to, że autor projektu musi spełniać ustawowe kryteria kwalifikacji zawodowych określone w art. 5 u.p.z.p.
Do sporządzenia projektu ZPI (części tekstowej, graficznej oraz cyfrowych danych przestrzennych GML w standardzie APP) uprawniona jest osoba, która:
- Posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej bez ograniczeń i jest wpisana na listę Izby Architektów RP (IARP).
- Nabyła uprawnienia urbanistyczne na podstawie przepisów obowiązujących przed deregulacją zawodu urbanisty w 2014 roku.
- Ukończyła studia wyższe na kierunku architektura, urbanistyka lub gospodarka przestrzenna (studia magisterskie lub inżynierskie) albo ukończyła studia podyplomowe w zakresie planowania przestrzennego i urbanistyki.
Źródło: Art. 5 u.p.z.p. (kwalifikacje zawodowe projektanta planu)
Ustawa dopuszcza do sporządzania planów osoby z wykształceniem planistycznym bez uprawnień budowlanych. Choć podpis takiej osoby na projekcie jest w pełni ważny formalnie, brak doświadczenia w projektowaniu konkretnych obiektów kubaturowych rodzi istotne ryzyka na etapie późniejszego projektu budowlanego.
2. Znaczenie doświadczenia branżowego projektanta ZPI
ZPI nie jest abstrakcyjnym opracowaniem planistycznym, lecz przeniesieniem parametrów docelowej inwestycji na język uchwały prawa miejscowego.
Innych rozwiązań wymaga park logistyczny z placami manewrowymi dla transportu ciężkiego, innych zabudowa mieszkaniowa podlegająca rygorystycznym normom nasłonecznienia i przesłaniania (wpływającym na bilans PUM), a innych park handlowy z wymogami ekspozycji i miejsc postojowych. Projektant posiadający doświadczenie w danej typologii obiektów tworzy zapisy planu w oparciu o realne uwarunkowania techniczne.
3. Spójność środowiskowa: Prognoza ZPI a Karta Informacyjna Przedsięwzięcia i decyzja środowiskowa (DŚU)
Do wniosku o ZPI dołącza się prognozę oddziaływania na środowisko (w ramach strategicznej oceny oddziaływania na środowisko, SOOŚ). Równolegle lub przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę inwestor musi uzyskać decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (DŚU), opartą na Karcie Informacyjnej Przedsięwzięcia (KIP) lub raporcie OOŚ.
Ryzyko rozbieżności założeń:
Jeśli prognoza do ZPI zostanie sporządzona na bazie przypadkowych wskaźników (np. zaniżonego zapotrzebowania na wodę, błędnego bilansu ścieków czy nierealistycznych poziomów hałasu instalacji dachowych), Regionalna Dyrekcja Ochrony Środowiska (RDOŚ) uzgodni plan w oparciu o te parametry.
Gdy na etapie projektu budowlanego technolog i projektant określą rzeczywiste dane wejściowe do KIP (rzeczywista liczba pojazdów ciężarowych, kubatura chłodni, zapotrzebowanie na moc, instalacje wentylacyjne), parametry te mogą okazać się sprzeczne z ustaleniami prognozy ZPI. W takim przypadku organ może odmówić wydania decyzji środowiskowej z powodu sprzeczności z planem miejscowym, co wymaga czasochłonnej zmiany uchwały ZPI. Doświadczony zespół koordynuje założenia środowiskowe z technologią obiektu już na etapie wniosku o ZPI.
4. Wycena inwestycji: bilans PUM/PUU a zakres umowy urbanistycznej
W umowie urbanistycznej samorząd oczekuje realizacji inwestycji uzupełniającej (dróg, skrzyżowań, oświetlenia, retencji). Zakres tych świadczeń jest bezpośrednio powiązany ze skalą i rentownością planowanej inwestycji głównej.
Analiza chłonności terenu:
- Skutki zawyżenia parametrów: wpisanie do koncepcji ZPI nierealistycznie wysokiego wskaźnika PUM/PUU sprawi, że gmina uzna inwestycję za bardziej dochodową i zażąda większego wkładu w infrastrukturę publiczną (np. budowy pełnego ronda zamiast pasa włączenia). Gdy na etapie projektu budowlanego okaże się, że ze względu na strefy pożarowe, konstrukcję czy nasłonecznienie realny PUM jest o kilkanaście procent mniejszy, zobowiązania z aktu notarialnego pozostaną na pierwotnym poziomie.
- Skutki zaniżenia parametrów: zbyt ostrożne wskaźniki zablokują możliwość późniejszej rozbudowy lub optymalizacji układu funkcjonalnego budynku.
Koncepcja architektoniczna stanowiąca podstawę ZPI powinna bazować na zweryfikowanym układzie funkcjonalno-przestrzennym. Zapewnia to spójność pomiędzy parametrami planistycznymi a późniejszym Projektem Architektoniczno-Budowlanym (PAB).
Podsumowanie
Wybór projektanta ZPI wpływa na bezpieczeństwo formalne i budżetowe inwestycji. Doświadczenie w danej branży, znajomość procedur środowiskowych oraz precyzyjne bilansowanie powierzchni pozwalają uniknąć rozbieżności na etapie decyzji środowiskowej i przeszacowania kosztów infrastruktury w umowie urbanistycznej.